Im Jahr 2023 verabschiedete der Kleine Landrat das Kommunale räumliche Leitbild (KrL) der Gemeinde Davos. Es wurde mit einer breit abgestützten Begleitgruppe erarbeitet und zeichnet die grossen Leitlinien für die gesetzlich notwendige Gesamtrevision der Ortsplanung vor. Seither wurden gewichtige Themengebiete vertiefter erarbeitet, etwa die Wohnraumstrategie, welche aufgrund ihrer Dringlichkeit bereits im Vorjahr verabschiedet und in Umsetzung gebracht wurde, oder das Gesamtverkehrskonzept und der Masterplan für die Neugestaltung des Ortszentrums Davos Dorf. Die zeitgleiche Erarbeitung unterschiedlicher Grundlagen erlaubte eine gute Abstimmung von Siedlung, Verkehr und Freiraum.

Siedlungsentwicklung nach innen als Auftrag

Diese Woche hat der Kleine Landrat eine weitere Hürde in Richtung Gesamtrevision genommen und die Innenentwicklungsstrategie verabschiedet. "Siedlungsentwicklung nach innen" lautet die Vorgabe für die Ortsplanung, seit die Stimmbevölkerung das eidgenössische Raumplanungsgesetz im Jahr 2013 revidierte. Für Davos bedeutet dies unter anderem, dass der bedeutende Bedarf an zusätzlicher Wohnfläche ohne Ausdehnung der Wohn- und Mischzonen gedeckt werden muss. Das notwendige Wachstum muss also in bestehenden Bauzonen erfolgen – ein komplexes Unterfangen, das mit der Innenentwicklungsstrategie angepackt wurde. Während im KrL im Groben mögliche Gebiete für verdichtete Bauweisen eruiert wurden, wurden diese nun aufgrund von Bebauungsart, Gebäudealter und Eigentümerstrukturen detaillierter auf das effektive Verdichtungspotenzial hin überprüft. Basierend auf der Analyse wurden konkrete Strategien und Handlungsempfehlungen erarbeitet, die die Innenentwicklung fördern sollen, ohne dabei die Lebens- und Wohnqualität zu vernachlässigen.

Arealentwicklungen und Aufzonungen

Grosses Verdichtungspotenzial besteht bei den drei bereits angestossenen Arealentwicklungen Färbi, Valbella und Ortszentrum Davos Dorf sowie beim Umstrukturierungsgebiet unterhalb des Bahnhofs Davos Platz. Weiter sind Aufzonungen in den Gebieten Riedquartier, Ducanstrasse und Parkstrasse sowie die Lockerung von baugesetzlichen Bestimmungen in dafür geeigneten Zonen vorgesehen. Dazu zählt etwa die Wohnzone Dorf / Platz, in der zur besseren Ausnützung von Reserven und zur Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten die Realisierung eines zusätzlichen Geschosses möglich werden soll.

Lösung für Sorgenkind-Zone

Potenzial zur Innenentwicklung wird auch in einer Zone geortet, die in der Vergangenheit immer wieder für Kopfzerbrechen sorgte: die Zone für Wohnen und Arbeiten. Auf diesen Parzellen gilt eine Ausnützungsziffer (AZ*) von 0,9, und diese Zone steht auch für Gewerberaum offen. In der Realität wurde jedoch häufig nur eine AZ von 0,5 realisiert, und Gewerberaum entstand nur selten. Mit einer Lockerung der Wohnbeschränkung könnte dies korrigiert werden. Die Wohnanteilsbeschränkung von heute maximal 0,5 soll aufgehoben und dafür eine Gewerbenutzung mit einer minimalen AZ von 0,2 eingeführt werden (entspricht in der Regel dem Erdgeschoss). Damit kann in Zukunft sowohl mehr Wohn- als auch Gewerberaum entstehen. Entlang der Talstrasse könnte die gesamte Ausnützung zudem auf den Wert der Zone für städtisches Wohnen (AZ 1,0) erhöht werden, um zusätzliche Anreize zu schaffen.

* Erläuterung: Die AZ multipliziert mit der Grundstückfläche gibt an, wieviel Bruttogeschossfläche auf einem Grundstück realisiert werden kann.

Entwicklungsmöglichkeiten auch in den Dörfern

Einen weiteren innovativen Ansatz birgt der Umgang mit den Ortsrandzonen 1 und 2. Die baugesetzlichen Bestimmungen in diesen Zonen sollen so ausgestaltet werden, dass eine optimale Ausnützung der AZ möglich wird. Das eröffnet Entwicklungsmöglichkeiten nicht nur an den Rändern des zentralen Raums, sondern gerade auch in den Dörfern. Zur Realisierung von zusätzlichem Wohnraum zum Beispiel in Form eines "Stöckli" sollen die Grenzabstände reduziert werden können. Mit dieser Massnahme soll eine urschweizerische Idee bei der Bewältigung der Siedlungsentwicklung nach innen helfen.

Wohn- und Aufenthaltsqualität trotz Verdichtung sichern

Wo immer verdichtet gebaut wird, ist der Bauqualität und den Qualitäten der Aussenräume besondere Beachtung zu schenken. Letztlich soll die dichtere Bauweise nicht zu einem Verlust von Lebens- und Aufenthaltsqualität führen. Neben entsprechenden Überlegungen in der Innenentwicklungsstrategie wurde daher auch ein Freiraumkonzept erarbeitet, das einen besonderen Fokus auf die Aufenthaltsqualität im dichter werdenden Siedlungsgebiet legt. Das Konzept zeigt auf, wie die in Davos bestehenden Freiraumqualitäten etwa durch Aufwertungsmassnahmen entlang von Promenade und Talstrasse, die Anbindung zum Kurpark oder die stellenweise Aufwertung am Landwasser besser in Wert gesetzt werden können.

Noch keine rechtsbindenden Änderungen

Die beiden Konzepte werden dem Grossen Landrat zur Kenntnis unterbreitet. Sie entfalten keine rechtsbindende Wirkung, sondern dienen als konzeptionelle Grundlagen für den Hauptprozess der Gesamtrevision der Zonenplanung und für die Erarbeitung konkreter Umsetzungsprojekte, welche jeweils die üblichen politischen Wege zu absolvieren haben. Die Ausschreibung für die Ausarbeitung der Gesamtrevision erfolgt in den kommenden Wochen. Die Revisionsarbeiten werden allerdings mehrere Jahre in Anspruch nehmen und erst nach einer Volksabstimmung und der kantonalen Genehmigung rechtliche Wirkung entfalten. Im Vorfeld wird es für die Bevölkerung und für betroffene Grundeigentümer:innen Gelegenheit geben, sich zu den vorgesehenen Änderungen in der Grundordnung zu äussern. Bis zum Abschluss der Ortsplanungsrevision gilt nach wie vor die bestehende Zonenordnung und das bestehende Baugesetz der Gemeinde Davos. Die bestehende Planungszone erlaubt es der Behörde, Projekte zu sistieren oder mit Auflagen zu versehen, sofern sie im Widerspruch mit den Zielen des KrL stehen. Die Innenentwicklungsstrategie gibt dabei einen geschärften Blick auf die mögliche Entwicklung und kann die Auslegung der Planungszone präzisieren. Auch in Zukunft will der Kleine Landrat Projekte, wo immer möglich, bewilligen, so wie sich dies seit Einsetzung der Planungszone bewährt hat.